Legislația română prevede obligativitatea formei autentice pentru majoritatea actelor juridice privind bunurile imobile. Aceasta reprezintă o garanție legală esențială pentru siguranța circuitului civil imobiliar. Notarul public, în calitate de reprezentant al statului, asigură respectarea tuturor cerințelor legale și verifică autenticitatea documentelor, protejând astfel interesele tuturor părților implicate.
Tipuri de acte autentice imobiliare:
Acte obligatoriu autentice:
- Contractele de vânzare-cumpărare a imobilelor
Reprezintă principalul mod de transfer al dreptului de proprietate asupra unui imobil. Notarul verifică proveniența bunului, situația juridică și fiscală a imobilului, precum și capacitatea părților de a încheia în mod valid contractul. - Contractele de donație imobiliară
Transferă dreptul de proprietate cu titlu gratuit, fiind obligatorie forma autentică pentru validitatea actului. Notarul verifică în special capacitatea donatorului și consimțământul acestuia, asigurându-se că acesta înțelege efectele juridice ale actului. - Contractele de schimb imobiliar
Presupun transferul reciproc al dreptului de proprietate asupra imobilelor între părți. Notarul verifică titlurile de proprietate pentru toate imobilele implicate și stabilește eventualele diferențe de valoare care trebuie compensate. - Contractele de ipotecă
Reprezintă garanții reale constituite asupra unui imobil pentru garantarea unei obligații. Notarul verifică dreptul de proprietate și absența altor sarcini care ar putea afecta constituirea ipotecii. - Partajul voluntar
Împarte bunurile imobile între coproprietari, stabilind loturile și eventualele sulte. Notarul se asigură de acordul tuturor părților și de echitatea împărțirii.
Acte pentru care forma autentică este opțională, dar recomandată:
- Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare
Deși valabile și în formă privată, autentificarea oferă avantaje semnificative, inclusiv posibilitatea obținerii unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare în caz de refuz al uneia dintre părți. - Contractele de închiriere
Forma autentică asigură data certă și executarea silită directă în caz de neplată a chiriei, fiind special recomandată pentru închirierile pe termen lung sau cu valoare ridicată. - Contractele de comodat imobiliar
Autentificarea oferă certitudine cu privire la data încheierii și conținutul contractului, facilitând dovada dreptului de folosință gratuită asupra imobilului.
Procesul de autentificare
Procesul începe cu o consultanță juridică prealabilă, în cadrul căreia notarul explică părților cerințele legale specifice actului dorit și verifică îndeplinirea condițiilor de fond și formă prevăzute de lege.
În etapa de verificare, notarul consultă bazele de date ale ANCPI, registrele fiscale și alte registre relevante pentru a stabili situația juridică exactă a imobilului. Se verifică titlul de proprietate, existența sau inexistența sarcinilor și situația fiscală actualizată.
Redactarea și autentificarea actului reprezintă etapa esențială în care notarul se asigură că voința părților este exprimată clar și conform legii. Actul este citit părților, explicându-li-se efectele juridice, după care, în urma exprimării consimțământului, este semnat și autentificat.
După autentificare, notarul îndeplinește toate formalitățile de publicitate imobiliară necesare, asigurând înscrierea drepturilor în cartea funciară.
Documente necesare pentru autentificare
Contractul de vânzare – cumpărare
Persoane fizice:
• Cartea de identitate a vânzătorului și a soțului/ soției (dacă este cazul)
• Certificatul de căsătorie (dacă este cazul)
• Convenția matrimonială (dacă este cazul)
• Certificat de performanță energetică
• Certificat de atestare fiscală de la Primăria locului situării imobilului privind plata la zi a taxelor și a impozitelor
• Adeverință Asociație de Proprietari
• Ultimele facturi la utilități + chitanțe
• Extras de cont bancar (dacă e cazul)
• Acte de dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
Persoane juridice:
• Certificatul de înregistrare la Oficiul Național al Registrului Comerțului
• Actul constitutiv/ Statutul persoanei juridice
• Extras din Registrul Asociațiilor și Fundațiilor, în cazul acestor entități
• Hotărârea Adunării Generale a Asociaților prin care a fost numit administratorul
• Hotărârea Adunării Generale a Asociaților (În cazul unui SRL) / Consiliului de administrație (în cazul unui SA) / Consiliului director (în cazul unei asociații /fundații) prin care s-a decis achiziția
• Cartea de identitate a vânzătorului și a soțului/ soției (dacă este cazul)
• Certificatul de căsătorie (dacă este cazul)
• Convenția matrimonială (dacă este cazul)
• Certificat de performanță energetică
• Certificat de atestare fiscală de la Primăria locului situării imobilului privind plata la zi a taxelor și a impozitelor
• Adeverință Asociație de Proprietari
• Ultimele facturi la utilități + chitanțe
• Extras de cont bancar (dacă e cazul)
• Acte de dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
Persoane juridice:
• Certificatul de înregistrare la Oficiul Național al Registrului Comerțului
• Actul constitutiv/ Statutul persoanei juridice
• Extras din Registrul Asociațiilor și Fundațiilor, în cazul acestor entități
• Hotărârea Adunării Generale a Asociaților prin care a fost numit administratorul
• Hotărârea Adunării Generale a Asociaților (În cazul unui SRL) / Consiliului de administrație (în cazul unui SA) / Consiliului director (în cazul unei asociații /fundații) prin care s-a decis achiziția
Antecontractul de vânzare – cumpărare
Persoane fizice:
• Cartea de identitate a vânzătorului și a soțului/ soției (dacă este cazul)
• Certificatul de căsătorie (dacă este cazul)
• Convenția matrimonială (dacă este cazul)
Persoane juridice:
• Certificatul de înregistrare la Oficiul Național al Registrului Comerțului
• Actul constitutiv/ Statutul persoanei juridice
• Extras din Registrul Asociațiilor și Fundațiilor, în cazul acestor entități
• Hotărârea Adunării Generale a Asociaților prin care a fost numit administratorul
• Hotărârea Adunării Generale a Asociaților (în cazul unui SRL) / Consiliului de administrație (în cazul unui SA) / Consiliului director (în cazul unei asociații /fundații) prin care s-a decis achiziția
• Cartea de identitate a vânzătorului și a soțului/ soției (dacă este cazul)
• Certificatul de căsătorie (dacă este cazul)
• Convenția matrimonială (dacă este cazul)
Persoane juridice:
• Certificatul de înregistrare la Oficiul Național al Registrului Comerțului
• Actul constitutiv/ Statutul persoanei juridice
• Extras din Registrul Asociațiilor și Fundațiilor, în cazul acestor entități
• Hotărârea Adunării Generale a Asociaților prin care a fost numit administratorul
• Hotărârea Adunării Generale a Asociaților (în cazul unui SRL) / Consiliului de administrație (în cazul unui SA) / Consiliului director (în cazul unei asociații /fundații) prin care s-a decis achiziția
Contractul de schimb
• Acte de identitate
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte de stare civilă prin care să se dovedească gradul de rudenie dintre donator și donatar, dacă e cazul
• Acte dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
• Extras de carte funciară
• Prezența proprietarilor imobilului, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• Prezența proprietarilor imobilelor, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• În cazul în care se donează un apartament: Adeverinţă de la asociaţia de proprietari sau locatari din care să rezulte că proprietarul are achitate datoriile la zi faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.); adeverința trebuie semnată atât de către președinte, cât și de către administrator, având ștampila administrației
• Facturi și chitanțe utilități
• Donatorul (cel care donează) trebuie să comunice dacă are părinți, soț sau copii și numele acestora, întrucât aceștia pot atacă donația
• Prezența părților, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte de stare civilă prin care să se dovedească gradul de rudenie dintre donator și donatar, dacă e cazul
• Acte dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
• Extras de carte funciară
• Prezența proprietarilor imobilului, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• Prezența proprietarilor imobilelor, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• În cazul în care se donează un apartament: Adeverinţă de la asociaţia de proprietari sau locatari din care să rezulte că proprietarul are achitate datoriile la zi faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.); adeverința trebuie semnată atât de către președinte, cât și de către administrator, având ștampila administrației
• Facturi și chitanțe utilități
• Donatorul (cel care donează) trebuie să comunice dacă are părinți, soț sau copii și numele acestora, întrucât aceștia pot atacă donația
• Prezența părților, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
Contractul de ipotecă imobiliară
Actele necesare pentru împrumutat:
• Acte de identitate
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
• Extras de carte funciară
• Certificat de atestare fiscală de la Primăria locului situării imobilului, privind plata la zi a taxelor și a impozitelor
• Prezența proprietarilor imobilelor, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• Acordul băncii, în copie și în original, dacă mai există o grevare cu sarcini a imobilului (o alte ipotecă asupra aceluiași imobil)
Actele necesare din partea băncii:
• Carte de identitate
• Procură pentru reprezentantul băncii
• Draftul de ipotecă
• Contractul de credit
• Valoarea creditului
• Acte de identitate
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
• Extras de carte funciară
• Certificat de atestare fiscală de la Primăria locului situării imobilului, privind plata la zi a taxelor și a impozitelor
• Prezența proprietarilor imobilelor, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• Acordul băncii, în copie și în original, dacă mai există o grevare cu sarcini a imobilului (o alte ipotecă asupra aceluiași imobil)
Actele necesare din partea băncii:
• Carte de identitate
• Procură pentru reprezentantul băncii
• Draftul de ipotecă
• Contractul de credit
• Valoarea creditului
Contractul de partaj
• Acte de identitate
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte dobândire proprietate (Contract de vânzare-cumpărare; Contract de donație; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; etc.)
• Certificat de atestare fiscală de la Primăria locului situării imobilului privind plata la zi a taxelor și a impozitelor
• Prezența proprietarilor imobilelor, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• Prezența părților, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
Dacă se face dezmembrare și apoi partaj:
• Documentație cadastrală
• Certificat de urbanism (urbanismul trebuie dacă dezmembrarea se face în scopul construirii sau dacă se dezmembrează în mai mult de 2 parcele)
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte dobândire proprietate (Contract de vânzare-cumpărare; Contract de donație; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; etc.)
• Certificat de atestare fiscală de la Primăria locului situării imobilului privind plata la zi a taxelor și a impozitelor
• Prezența proprietarilor imobilelor, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• Prezența părților, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
Dacă se face dezmembrare și apoi partaj:
• Documentație cadastrală
• Certificat de urbanism (urbanismul trebuie dacă dezmembrarea se face în scopul construirii sau dacă se dezmembrează în mai mult de 2 parcele)
Contractul de închiriere
• Acte de identitate
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
• Extras de carte funciară
• Comunicarea cuantumului chiriei
• Prezența părților, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procura autentică, în original sau în copie legalizat
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
• Extras de carte funciară
• Comunicarea cuantumului chiriei
• Prezența părților, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procura autentică, în original sau în copie legalizat
Convenții matrimoniale
• Actele de identitate ale părţilor
• Certificatul de căsătorie – pentru convențiile matrimoniale din timpul căsătoriei
• Convenția matrimonială anterioară – dacă există
• În cazul în care una dintre părți este reprezentată prin mandatar, procura autentică în original sau copie legalizată
• Acte de proprietate asupra bunurilor dobândite în timpul regimului matrimonial anterior, în vederea includerii lor în actul de lichidare
• Certificatul de căsătorie – pentru convențiile matrimoniale din timpul căsătoriei
• Convenția matrimonială anterioară – dacă există
• În cazul în care una dintre părți este reprezentată prin mandatar, procura autentică în original sau copie legalizată
• Acte de proprietate asupra bunurilor dobândite în timpul regimului matrimonial anterior, în vederea includerii lor în actul de lichidare
Contractul de donație
• Acte de identitate
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte de stare civilă prin care să se dovedească gradul de rudenie dintre donator și donatar, dacă e cazul
• Acte dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
• Extras de carte funciară
• Certificat de atestare fiscală de la Primăria locului situării imobilului privind plata la zi a taxelor și a impozitelor
• În cazul în care se donează un apartament: Adeverinţă de la asociaţia de proprietari sau locatari din care să rezulte că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.); adeverința trebuie semnate atât de către președinte, cât și de către administrator, având ștampila administrației
• Facturi și chitanțe utilități
• Donatorul (cel care donează) trebuie să comunice dacă are părinți, soț sau copii și numele acestora, întrucât aceștia pot ataca donația
• Prezența părților, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
• Certificat de căsătorie (dacă e cazul)
• Acte de stare civilă prin care să se dovedească gradul de rudenie dintre donator și donatar, dacă e cazul
• Acte dobândire a proprietății (Contract de vânzare-cumpărare; Certificat de moștenitor; Contract de schimb; Sentință judecătorească; etc.)
• Extras de carte funciară
• Certificat de atestare fiscală de la Primăria locului situării imobilului privind plata la zi a taxelor și a impozitelor
• În cazul în care se donează un apartament: Adeverinţă de la asociaţia de proprietari sau locatari din care să rezulte că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.); adeverința trebuie semnate atât de către președinte, cât și de către administrator, având ștampila administrației
• Facturi și chitanțe utilități
• Donatorul (cel care donează) trebuie să comunice dacă are părinți, soț sau copii și numele acestora, întrucât aceștia pot ataca donația
• Prezența părților, sau în cazul când una dintre părți lipsește, procură autentică, în original sau în copie legalizată
În funcție de tipul actului și situația concretă, pot fi necesare și alte documente specifice, precum adeverința eliberată de asociația de proprietari, certificatul de performanță energetică, procuri autentice, autorizații speciale sau acordul soțului/soției.
Garanțiile autentificării notariale
- Validitate juridică deplină – Actul autentic face dovada deplină a manifestării de voință și a faptelor constatate de notar
- Verificări complete – Procedura include verificarea legalității, a identității părților și a dreptului de dispoziție
- Publicitate imobiliară – Asigură opozabilitatea față de terți prin înscrierea în cartea funciară
- Arhivare și conservare – Actele sunt păstrate în condiții de maximă siguranță în arhiva notarială
Costuri
Costurile procedurii notariale sunt reglementate prin Ordinul ministrului justiției (OMJ) nr. 177/C/2024 privind aprobarea onorariilor minimale și maximale pentru serviciile prestate de notarii publici. Acestea includ onorariul notarial și taxele legale aferente (taxe de publicitate imobiliară, taxe de autentificare și înscriere în registre).
În concluzie, autentificarea notarială reprezintă nu doar o cerință legală pentru actele imobiliare importante, ci și un ansamblu de garanții procedurale care asigură securitatea juridică a tranzacțiilor imobiliare.